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香川県での相続 | 不動産の評価方法

不動産はどうやって評価するのか

不動産の評価基準については下記のように複数のものがあります。(公示価格を100としたとき)

110~120 実勢価格 需要と供給に基づいて決定されるため、一概にいくらとは確定しない。実際に売れた場合はその金額。
100 公示価格 地価公示法に基づき、国土交通省が発表する地価の基準値。
80 路線価 公示価格の80%の目安。相続税の申告は路線価で行う。
国税庁が毎年7月に公表する全国34万地点の道路の1㎡あたりの標準価格。
70 固定資産税評価額 公示価格の70%。固定資産税の課税対象となる金額。

 

このように、同じ不動産でも複数の価格が存在します。

一般的な相続手続きでは「固定資産税評価額」、相続税申告がある場合には「路線価」を用いることが多いです。

 

路線価による評価方法

路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額のことです。

路線価による正確な資産評価は税理士業務となります。

ここでは一般的な計算の仕方を紹介します。

宅地が「34E」と記載された道路に面していた場合、路線価は1,000円単位で記載されていますので、この場合は1㎡あたり34,000円の土地となります。

土地面積が200㎡であれば34,000円×200㎡=680万円の路線価による評価額となります。

 

路線価が定められていない場合は

主要な市の道路では路線価が付けられていますが、地域によっては路線価が定められていない道路も多数存在します。

その時は、その土地の固定資産評価額に倍率表の倍率を乗じて評価額を算出します。

固定資産評価額は市町村から4月に送付される「固定資産税の課税明細書」、役場で「固定資産評価証明書」を発行または固定資産課税台帳を閲覧して確認することができます。

倍率表は国税庁のホームページで確認できます。

表のように地目が何であるかによって固定資産評価額に乗じる倍率が異なっています。

上記に記載の「又野」地域の場合、宅地には1.1を乗じることになりますので、固定資産税評価額が10,000,000円であれば評価額は1.1倍11,000,000円となります。

 

 

貸地の評価について

土地を貸している場合、借りている人に借地権があるかどうかがポイントです。
借地権があればその借地権を差し引いた金額が評価額になります。
宅地の場合は次のように計算されます。

貸宅地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合)

自用地とは自分で所有し、使用している土地のことで、貸宅地はそこから借地権割合の分だけ評価額が低くなります。
そして、借地権を差し引いた土地のことを底地と言います。

借地権割合は路線価や倍率と同様に国税庁から発表されます。
路線価図にある数字の横のアルファベットが借地権割合です。
「34E」と記載のある道路に面した土地を100㎡所有していて、他人に貸しているとします。
Eは借地権割合50%です。この場合の評価額は次のようになります。
34,000円×100㎡×(1-50%)=1,700,000円
この借地権割合は地域によって違いますが、一般に住宅地の場合は地方は50%、東京近郊は60%、商業地の場合だと70%、都心の高度商業地は80~90%となっています。

 

なぜ借地権があると減額されるのか

土地を借りている人は勝手に追い出しされたりしないように権利で守られています。
貸主からすれば自分の土地でありながら、自由に処分ができないため、借地権の有無によって評価が変わることになります。
したがって、親戚に土地を一時的に貸している場合や、子どもに無償で貸して住まわせているなど借地権がない場合は減額することはできません。
また、駐車場として貸していても更地で貸しているような場合は、減額できない可能性があります。

 

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