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香川県での相続 | 農地・山林の評価方法

農地・山林はどうやって評価するのでしょうか

農地の場合

農地は所在地域で評価方法が異なります。「倍率方式」と「宅地比準方式」の2方法があります。
倍率方式とは下記のような倍率表(国税庁ホームページに掲載)を使い、固定資産評価額×倍率で相続における土地の評価額を求める方式です。
高倍率となる地域もありますので、農地を多数保有している方は相続対策として事前調査しておいたほうがいいでしょう。
宅地比準方式はその農地を宅地とみなした場合の1㎡あたりの額から造成費用を差し引いて算出します。

農地の評価

純農地:倍率方式
 固定資産税評価額×倍率

 

中間農地:倍率方式
 固定資産税評価額×倍率

 

市街地周辺農地:その農地が市街地農地だとした場合の額に80%を乗じたもの
 (宅地とした場合の1㎡あたりの額-1㎡あたりの宅地造成費)×土地面積×0.8

 

市街地農地:倍率方式または宅地比準方式
 固定資産税評価額×倍率または(宅地とした場合の1㎡あたりの額-1㎡あたりの宅地造成費)×土地面積

 

 ※固定資産税評価額は市役所、町役場で確認します。

 

「農地が宅地とした場合の1㎡あたりの額」は路線価方式により評価する地域ではその路線価によって、倍率方式で評価する地域では評価しようとする農地にもっとも近接し、かつ道路からの位置・形状が最も類似する宅地の評価額(宅地としての固定資産評価額×宅地としての評価倍率)を基に計算します。

「1㎡あたりの宅地造成費」は農地の場合、地面がでこぼこであったり、道路に対して地面が低かったりしますのでそうした部分を直して宅地化するための費用です。整地、土盛りまたは土止めに要する費用の額が都道府県ごとに国税局長が定めています。国税庁ホームページ「宅地造成費の金額表」で確認できます。

 

農地区分

純農地]とは:
 主に耕作を目的とした宅地の影響を受けないような農地。下記のいずれかに当てはまるものです。
 ①農用地区域内にある農地
 ②市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地または甲種農地に該当する農地
 ③上記の①および②に該当するもの以外の農地のうち、第1種農地に当てはまる農地

 

中間農地]とは:
 中間農地とは第2種農地に該当するものまたはそれに準ずるものに当てはまる農地です。近い将来に市街地化が見込まれたり、農業公共投資の対象になっていない低生産力の小さな農地の集まりが中間農地と呼ばれています。

 

市街地周辺農地]とは:
 第3種農地に該当する農地またはそれに準ずる農地のことです。都市区画整備された区域内や駅、役場から300m以内の範囲にあって宅地への転用が容易な農地が市街地周辺農地と呼ばれます。

 

市街地農地]とは:
 市街地区域内にある農地や、農地法上で転用許可を得ている農地、転用許可が不要な農地を市街地農地と呼びます。

 

 

倍率表の見方

 

 

田として使われている農地が純農地で固定資産評価額が50,000円で倍率が48であれば評価額は2,400,000円となります。

 

 

農地法との関係

農地は農地法という法律で守られ、利用制限や売買制限があります。マイホーム用の宅地であればだれでも購入できますが、農地の売買は基本的に農家の方でないと購入することができません。したがって、売りたくても売れないことにもなります。
農地の相続、所有は一般的な宅地を所有している以上に制限や違いがあります。ご家族の20年先、30年先の将来を考えて誰にどの農地を相続させるのかを決める必要があります。

 

農地の相続

 

 

山林の場合

山林には3種類があります。

 

 

純山林:市街地から遠く離れていて宅地の影響を受けない山林で倍率方式で評価されます。
 当該山林の固定資産評価額×倍率

 

 

中間山林:市街地郊外にあって売買価格水準が純山林としての売買価格より高い水準にある山林で倍率方式で評価されます。
 当該山林の固定資産評価額×倍率

 

 

市街地山林:宅地や市街化区域内にある山林で宅地比準方式または倍率方式で評価されます。宅地比準方式の場合、面積の広い山林や急傾斜の山林などは評価に使用する路線価が予想外に高いことがあります。
 当該山林の固定資産評価額×倍率または(宅地とした場合の1㎡あたりの額-1㎡あたりの宅地造成費)×山林面積 

 

 

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