農地の相続

農地を相続したときの手続きについて

農地の相続は宅地と異なる手続きが必要です。相続人に農業を引継ぐ意思がなく農地を売却するにも、宅地のように簡単ではありません。
農地は食料の供給源として貴重で、用途変更や売却が簡単にはできなくなっています。
以下、農地を相続するときの注意点について解説していきます。

農業委員会への届出

土地の相続は法務局で相続登記を行います。農地の場合は相続登記のほかに、農業委員会への届出が必要になります。
届出に必要なのは次のものです。
・農地の相続等の届出書
・相続したことが確認できる書面(相続登記済みの登記事項証明書など)

相続登記には期限がありませんが、農業委員会への届出は相続を知ったときから10か月以内の期限があります。
届出をしなかった場合、虚偽の届出をした場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。

以前までは、農地の相続で農業委員会への届出は不要でしたが、耕作放棄地や所有者不明の土地が増加しているという問題から、平成21年に農業委員会への届出が義務化されました。
農業委員会は相続による所有権の動きを把握して、農地の有効活用を図ることになっています。

農地にかかる相続税と納税の猶予

農地の相続は、宅地と同様に相続税が課されます。農地は宅地に比べて、面積あたりの評価額は低いものの、面積が広いため高額になることがあります。

農地の相続税評価

農地にかかる相続税は農地の相続税評価額をもとに計算します。
農地の相続税評価は、宅地と異なる方法で行います。

・純農地、中間農地 倍率方式
・市街地周辺農地 市街地農地であるとして評価した金額の80%
・市街地農地 宅地比準方式または倍率方式

倍率方式は、農地の固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率をかけて評価する方法です。
宅地比準方式は、宅地であると家庭して評価した金額から農地を宅地に転用する場合の造成費を差し引いて評価する方法です。
1㎡あたりの造成費は地域ごとに定められた数値を使用します。

なお、農地を含めた遺産の合計額が基礎控除額(3000万円+600万円×法定相続人の数)を下回る場合は相続税の課税はされません。

農地における相続税の納税猶予の特例

相続税の納税のために農地を処分すれば、農産物を生む農地が減少していきます。農業の継続支援と農地の有効活用を図る目的から、相続税の納税猶予の特例があります。

この特例では、相続人が農業を続けることを前提に、一定額(農業投資価格に基づいて算出した相続税額)以外の部分について、相続税の納税を猶予・免除しています。
制度上は納税の猶予ですが、ほとんどの場合は農業を継続しているとそのまま免除されます。

[農業投資価格とは]
農業投資価格は、農地が恒久的に農業に使用される前提で、売買が成立する価格として国税局長が定めます。10アール(1000㎡)の単価で表示されます。通常の宅地評価額の数十から数百分の一の水準になっています。相続人が農地等を相続して農業を営む場合は、農地等の価額のうち農業投資価格を超える部分の相続税が猶予されます。

相続税の納税猶予の特例適用の要件

相続税の納税猶予の特例が適用できる要件は細かく規定されていますが、大まかには次のものがあります。

・被相続人が農業を営んでいた。
・相続税の申告期限までに相続人が農業を引継ぎ、その後も継続する。
・相続税の申告期限までに遺産分割されている。

次の場合は特例が適用できません

・農地が3大都市圏(首都圏、近畿圏、中部圏)の特定市(区)の市街化区域にあって精算緑地地区内または田園住居地域でない場合。
また、精算緑地地区内であっても、「買取の申し出がされたもの」、「特定生産緑地の指定(および指定の延長)がされなかったもの」、「特定生産緑地の指定が解除されたもの」については適用されません。

・農地が相続時精算課税制度を適用して贈与された場合。

その他の特例適用の注意点

・相続税申告時に納税猶予額と利子税に見合った担保提供が必要。
・3年ごとに継続届出書の提出が必要
・相続人が死亡したとき、相続人が後継者に農地を一括贈与したとき、相続人が20年間農業を継続したとき(3大都市圏の特定市以外の市街化区域内の農地(生産緑地は除く))は、猶予された納税額が免除されます。
・農地を譲渡したり、農業をやめたりしたときは、猶予された税額と利子税を納めなければなりません。ただし、一定の貸付をした場合は、そのまま納税猶予が継続されることがあります。

農地の売却

相続人の全員が農業を引継ぐ意思がない場合、農地を売却することも検討されるでしょう。
しかし、農地は食料の生産に不可欠で、農地の売却は農地法で制限がされています。

農地の売却は、農地のまま農家に売却する、または農地以外に用途変更して売却するかの2通りがあります。

農地のまま農家に売却する

この場合は農業委員会の許可(農地法第3条許可)が必要です。このときに土地の買主は農家であるか、これから農業に参入しようとしていることが必要で、買主が農業経営に関する一定の要件を満たさない場合は許可されません。

農地以外に用途変更して売却する

宅地など農地以外に用途変更して売却するときは、農業委員会の許可(農地法第5条許可)が必要です。
「立地基準」と「一般基準」に基づいて可否が判断されます。

立地基準 農用地区域内農地 原則不許可
甲種農地(市街化調整区域内で特に良好な営農条件を備えた農地) 原則不許可
第1種農地(良好な営農条件を備えた農地) 原則不許可
第2種農地(市街化が見込まれる農地または小規模な農地) 周辺の土地で目的が達成できる場合は不許可
第3種農地(市街地の区域内にある農地) 原則許可
一般基準 目的どおり確実に土地が使用されると認められること
周辺農地の営農条件に影響を与えるおそれがないこと

農業委員会の許可を得て、用途変更ができたとしても、農地を他の用途で使用するためには造成費がかかります。宅地に転用するのであれば、そこに家を建てて生活するときの利便性を考慮する必要があります。生活するのに不便な立地であれば、買い手がつかないか、低価格での売却も考えておかないといけません。

農地の相続放棄

相続人の全員が農業を引継ぐ意思がない場合は、相続人全員で相続放棄するのも一つの方法です。
相続放棄は、被相続人の死亡から3か月以内に家庭裁判所に申し立てを行います。

ただし、農地だけの相続放棄はできず、農地以外の遺産を受取ることができなくなります。

相続人全員が相続放棄をした場合、被相続人の遺産は「相続人のいない財産」となり、相続財産管理人が選任されます。
相続財産管理人が選任されるまでの間は、相続人が農地を管理しなければなりません。

最終的には、被相続人の財産は国庫に収められますが、手続きには1年以上がかかり、その間は相続財産管理人に報酬を支払わなければなりません。

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