『小規模宅地等の特例』について

特例の概要

相続した自宅土地の評価額が80％減額される大きな節税効果があるのが「小規模宅地の特例」です。
適用要件を満たせば、1億円の土地なら相続税評価額が2,000万円になります。
大幅減額の理由は、被相続人の居住用・事業用宅地が残された家族や事業を引き継いだ人の生活基盤になるものだからです。
そのままの評価額で相続税が課税されると、高額な相続税によって家に住み続けることや事業を継続することが困難になる恐れがあるためです。

土地評価額が80％減になる小規模宅地等の特例

適用対象の宅地	減額割合	限度面積
①特定の居住用の宅地	80％	330㎡
②特定の事業用の宅地	80％	400㎡
③特定の同族会社の事業用の宅地	80％	400㎡
④貸付事業を行う宅地	50％	200㎡

「小規模宅地等の特例」が適用できる宅地は4種類です。

①特定居住用宅地等	相続開始の直前において被相続人（または生計が同じ親族）が居住していた宅地。
②特定事業用宅地等	相続開始の直前において被相続人（または生計が同じ親族）の事業用（貸付け事業を除く）に使用されていた土地。被相続人が自営業で店舗を運営していた場合など。
③特定同族会社事業用宅地等	相続開始の直前から相続税の申告期限まで、特定同族会社の事業用（貸付事業を除く）に使用されていた土地。「特定同族会社」とは、親族関係者を含めて全体の50％以上の株式を所有している株主がいる会社のことです。中小企業などのオーナー企業があります。
④貸付事業用宅地等	相続開始の直前から相続税の申告期限まで、被相続人等の貸付事業用（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業など）に使用されていた土地。被相続人が自営業で不動産賃貸をしていた場合。

限度面積については、①（居住用）と②③（事業用）は併用が可能です。
　①（居住用）が330㎡まで、②③（事業用）が400㎡までとなっていますが、①と②③の併用で730㎡まで適用可能となります。

④（貸付事業用）と他の宅地との併用は、下記の計算式により合計200㎡までという制限になります。
　①×200/330+（②+③）×200/400+④≦200㎡

特定居住用宅地等の要件

特定居住用宅地等には次の2つがあります。
1　被相続人が居住していた宅地（被相続人の居住の用に供されていた宅地等）
2　被相続人と生計を共にしていた親族が居住していた宅地（被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等）

被相続人が居住していた宅地

配偶者が取得する場合	特に要件はありません。
同居の親族が取得する場合	相続開始のときから相続税の申告期限まで所有していること。単身赴任で一時的に別の場所に住んでいた場合も、生活の拠点としてこの場合に該当します。
同居していない親族が取得する場合	次のすべての要件を満たす必要があります。・被相続人に配偶者がいないこと・被相続人と同居していた相続人がいないこと・相続開始前3年以内に日本国内にある自分または配偶者の所有する家屋に住んだことがないこと（「家なき子」と呼ばれています）・その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること 2018年税制改正による追加要件・相続開始前3年以内に、3親等内の親族、特別の関係にある法人が所有する家屋に住んだことがないこと・被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を過去に所有したことがないこと

被相続人と生計を共にしていた親族が居住していた宅地

配偶者が取得する場合	特に要件はありません。
生計を共にしていた親族が取得する場合	相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続き、その家屋に居住し、かつその宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。

特定事業用宅地等の要件

特定事業用宅地等には次の2つがあります。
1　被相続人が事業に利用していた宅地（被相続人の事業の用に供されていた宅地等）
2　被相続人と生計を共にしていた親族が事業に利用していた宅地（被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた宅地等）

被相続人が事業に利用していた宅地	被相続人が店舗などを経営していた宅地です。その事業を引き継ぐ親族が取得し、申告期限まで所有し、事業を継続していること。
被相続人と生計を共にしていた親族が事業に利用していた宅地	被相続人ではなく、親族が店舗などを経営していた宅地です。その親族が取得し、申告期限まで所有し、事業を継続していること。

計算例

被相続人の父親が所有し居住していた土地を同居していた長男がそのまま取得して住み続ける場合を例にして、その土地の相続税の課税価格を算出してみます。

特例適用前の土地の評価額：8,000万円
土地面積：660㎡

減額金額＝8,000万円×330㎡/660㎡×80％＝3,200万円
課税価格＝8,000万円－3,200万円＝4,800万円

特例適用の可否

1　特定居住用宅地の場合

二世帯住宅の宅地を相続

登記の内容や生計の状況により適用の可否が分かれます。
父の土地に建てた二世帯住宅に一人暮らしの父と長男夫婦が住んでいた場合、登記が共有なら父および長男の両敷地に特例が適用できます。
建物が区分登記の場合は、生計を一にしていたなら長男の家屋敷地にのみ適用され、生計を別にする場合は適用されません。

老人ホームで最期を迎えて、空き家だった場合

特例の対象となるのは、被相続人が居住用に使用していた宅地です。しかし、被相続人が亡くなるまで老人ホームに入居していて自宅には誰も住んでいなかった場合、被相続人が相続開始の直前までに要介護認定等を受け、老人福祉法に規定する特別養護老人ホーム等に入居していたなら、空き家であっても住居用宅地に該当します。

2　事業用宅地の場合

青空駐車場の場合	土地に駐車枠を記しただけの青空駐車場は遊休地の利用法としては一般的ですが、アスファルトを敷いていない、塀が設置されていないなど構造物が存在しない駐車場は事業用宅地として認められません。
相続後に転業した場合	引継ぐ事業は原則として被相続人と同じである必要があります。父親が生花店を営んでいたのに、父親の死後、長女が喫茶店に転業した場合は従来の事業継続がされていないので特例適用されません。なお、酒屋がコンビニに転業して酒類を販売していれば適用となる場合もあります。

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